6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm süreci; riskli yapı tespiti için başvuru, rapora itiraz, tebligat ve yıkım, yıkım sonrası karar alınması ve yeniden inşa olmak üzere birbirini izleyen aşamalardan oluşur. Bu yazıda sürecin her adımı, ilgili mevzuat hükümleriyle birlikte özetlenmektedir.
Riskli Yapı Tespiti İçin Başvuru
6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin ilgili maddelerine göre yapı malikleri veya kanunî temsilcileri, masrafları kendilerine ait olmak üzere, binanın risk durumunu tespit ettirmek için tapu ve kimlik fotokopisi ile Bakanlık tarafından lisanslandırılmış ve yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlara yazılı olarak başvurabilir. Aynı zamanda internet üzerinden ARAAD (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü) sistemine başvuru da mümkündür. Başvuruya konu riskli yapılar lisanslı kurum ve kuruluş tarafından incelenerek risk tespit raporu hazırlanır; hazırlanan rapor incelenmek üzere ilgili idareye, yani ilgili belediyeye sunulur.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu varsa, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun tapu kütüğünde belirtilmiş olması hâlinde riskli yapı tespiti, lehine şerh olan tarafça yaptırılır.
Riskli yapı tespitine ilişkin raporlar, tespiti yapan idarece veya lisanslı kurum ya da kuruluşça, yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa idareye elektronik yazılım sistemi üzerinden gönderilir. Raporlar Başkanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde incelenir; eksiklik tespit edilirse gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. İade bildiriminden itibaren 30 gün içinde eksiklikler giderilerek rapor ilgili idareye yeniden sunulur. Yönetmeliğe uygun hazırlanmış raporlar, ilgili idarece ARAAD sistemi üzerinden “inceleme formu” doldurularak onaylanır.
Raporda eksiklik bulunmaz veya eksiklik giderilirse, inceleme sonucunda riskli yapı olarak belirlenen yapılar için 10 iş günü içinde Tapu Müdürlüğünce tapu kütüğünün beyanlar hanesine “Riskli Yapı” belirtmesi işlenir. İlgili idarece verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle durum, aynî ve şahsî hak sahiplerine e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıktaki ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında 15 gün süreyle ilan edilir.
Rapora İtiraz ve Raporun Kesinleşmesi
Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanunî temsilcileri, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa idareye verecekleri bir dilekçe ile itiraz edebilir. İtirazın süresi içinde ve yapı malikince ya da kanunî temsilcisince yapılıp yapılmadığı Müdürlükçe veya idarece kontrol edilir. Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı malikince veya malikin vefatı hâlinde mirasçılarınca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.
Riskli yapı tespit raporu teknik heyete gönderilir. Tespit sonucunun itiraz üzerine veya yargı kararıyla değişmesi hâlinde durum ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilir. İtirazın reddedilmesi veya tespite hiç itiraz edilmemesi durumunda riskli yapı raporu kesinleşmiş olur.
Tebligat ve Yıkım
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi hâlinde Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını idareden ister.
Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin tebligat; riskli yapılarda Yönetmelik Ek-7/A’da, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında ise Ek-7/B’de yer alan tutanağın düzenlenerek yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılır. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıktaki ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır; tahliyesi istenen yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında 15 gün süreyle ilan edilir.
Riskli yapının yıktırılması için idarece 90 günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı belirtilerek, tahliye ve yıkım yapı maliklerinden istenir.
Yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının ya da vekillerinin başvurusu üzerine, yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurumlardan alınmış belgelerin sunulmasına (veya bu hususların idarece tespit edilerek tutanağa bağlanmasına) ve bina yüksekliği 21,50 metreden fazla olan binalarda yıkım sorumlusu olarak statik fennî mesulün belirlenmesine istinaden, maliklerin muvafakati aranmaksızın 6 iş günü içinde düzenlenir.
Verilen süre içinde riskli yapı maliklerce yıktırılmazsa, yapıya elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve mevcut hizmetlerin durdurulması ilgili kurumlardan istenir; kurumların bu talebi yerine getirmesi zorunludur. Yıktırılmayan riskli yapılar mülkî amire bildirilir; tahliye ve yıkım işlemleri, mülkî amirce sağlanacak kolluk kuvveti desteğiyle idarece yapılır veya yaptırılır. Tahliye ve yıkım masrafları yapı sahiplerinden hisseleri oranında tahsil edilir. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Başkanlık yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.
İmar Kanunu Madde 39: Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar
“Bir kısmı veya tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından tespit edilen yapıların sahiplerine tehlike derecesine göre bunun izalesi için belediye veya valilikçe on gün içinde tebligat yapılır. Yapı sahibinin bulunmaması halinde binanın içindekilere tebligat yapılır. Onlar da bulunmazsa tebligat varakası tebliğ yerine kaim olmak üzere tehlikeli yapıya asılır ve keyfiyet muhtarla birlikte bir zabıtla tespit edilir. Tebligatı müteakip süresi içinde yapı sahibi tarafından tamir edilerek veya yıktırılarak tehlike ortadan kaldırılmazsa bu işler belediye veya valilikçe yapılır ve masrafı %20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir. Alakalının fakruhali tevsik olunursa masraf belediye veya valilikçe bütçesinden karşılanır. Tehlike durumu o yapı ve civarının boşaltılmasını icab ettiriyorsa mahkeme kararına lüzum kalmaksızın zabıta marifetiyle derhal tahliye ettirilir.”
3194 sayılı İmar Kanunu, madde 39
Yıkım Sonrası Çoğunlukla Karar Alınması
Riskli yapının yıkımının ardından arsa hâline gelen taşınmazın tapu kütüğündeki “riskli yapı” şerhi; yıkıma ilişkin belgelerin sunulmasıyla ilgililerin başvurusu üzerine ya da Başkanlık veya idarenin bildirimi doğrultusunda tapu müdürlüğünce silinir. Ancak şerhin terkininden sonra da parsel üzerinde gerçekleştirilecek her türlü işlem, uygulama ve yapı faaliyeti 6306 sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde yürütülmeye devam eder. Yıkımın ardından arsa hâline gelen taşınmaz için tapuda cins tashihi yapılır ve taşınmaz artık Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmaktan çıkar.
Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Yapıların yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazda, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Ancak bu davanın açılmış olması, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değildir.
Taşınmazla ilgili hukuki bir uyuşmazlık yaşanmadığı sürece malikler genellikle yeniden inşa sürecini tercih etmektedir. Arsa maliklerinin, yapı türü fark etmeksizin (apartman veya site) oy birliğiyle anlaşmaları ve tamamı tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da eser sözleşmesi gibi bir inşaat yapım sözleşmesinin imzalanması durumunda, 6306 sayılı Kanun kapsamında ayrıca Bina Ortak Karar Protokolü düzenlenmesine ihtiyaç duyulmaz. Ancak en az bir arsa malikinin karara katılmaması hâlinde Uygulama Yönetmeliği’nin 15/2. maddesindeki süreç uygulanır.
Noter ile Davet ve Pay Satışı
Uygulama Yönetmeliği’nin 15/2. maddesine göre; yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin incelenebileceği yer, karara katılmayanlara; tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere bu adres üzerinden, bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilir.
İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunlukla alınan karara ilişkin olarak anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya vekâletname/sözleşme örnekleri ya da uygulama alanında Başkanlık, idare veya TOKİ tarafından hazırlanan anlaşma oranını gösteren belge ve anlaşma şartlarını içeren teklif muhtarlığa teslim edilir; alternatif olarak anlaşma sağlayan müteahhit, Başkanlık, idare veya TOKİ tarafından il sınırları içinde belirlenen bir adreste, karara katılmayan maliklerce incelenmesi sağlanır.
Elektronik yolla yapılan bildirim, muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda; muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise ilanın son günü yapılmış sayılır.
Karara katılmayanlara yapılan bildirimde şu hususun yazılması önemlidir: Bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde teklif incelenmez ya da salt çoğunlukla alınan karar ve teklif kabul edilmezse arsa payları, Başkanlıkça SPK lisanslı bir değerleme şirketinden alınacak raporla tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılacaktır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemezse; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedel, dönüşüm projesini gerçekleştirecek Başkanlık, idare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınacak; dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış tekrarlanacak; riskli yapılarda ise anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü kişilere satılacaktır.
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları açık artırma usulüyle satılır; pay, en fazla artıran üzerinde kalır. Artırmaya kimse katılmaz ve paydaşlara satış yapılamazsa, ilk satıştan sonraki satışlara üçüncü kişiler de katılabilir. Satış için binanın yıkılması zorunlu değildir; satış değerleri, bina yıkılmamışsa mevcut durum, yıkılmışsa arsa değeri üzerinden SPK lisanslı değerleme şirketinden alınan rapor dikkate alınarak idarece yeniden düzenlenir.
Taşınmazın Yeniden İnşası ve Teslimi
Yeniden inşa sürecine geçilmeden önce ilgili belediyeden imar durumu belgesi, mevcut mimari ve betonarme projeler, aplikasyon krokisi, numarataj cetveli gibi gerekli bilgi ve belgelerin temin edilmesi önem taşır. Bu veriler doğrultusunda yeni yapının brüt inşaat alanı, sahip olunan imar hakları ile olası kazanç ve kayıpların analiz edilerek bir yol haritası oluşturulması tavsiye edilir.
Mümkünse bu ön hazırlıkların riskli yapı başvurusundan önce yapılması; bir etüt proje çizdirilmesi, teknik şartnamenin hazırlanması ve bu belgelerle inşaat firmalarından teklif alınması sürecin daha hızlı ve sağlıklı ilerlemesini sağlar. Riskli yapı tespit süreci devam ederken, yeniden inşaatı üstlenecek yüklenici firmanın eş zamanlı olarak araştırılması da faydalıdır. Bu süreçte tapudan güncel arsa payı listesi temin edilerek malikler tespit edilmeli; varsa veraset ve intikal gibi hukuki işlemler tamamlanmalıdır.
Müteahhit seçiminin sürecin başında yapılması ve yıkım işinin doğrudan firmaya bırakılması önerilir. Firma seçilirken referansları, mali gücü, teminat sunup sunamadığı, hakkında iflas veya konkordato gibi hukuki süreçlerin bulunup bulunmadığı dikkatle değerlendirilmelidir.
Hazırlanacak sözleşmelerin bir hukukçu tarafından düzenlenmesi, eklerinin eksiksiz olması; sürelere, tarafların sorumluluklarına ve yaptırımlara açıkça yer verilmesi sürecin güvenli ilerlemesi açısından kritik öneme sahiptir. Kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin noterde düzenlenmesi yasal bir zorunluluktur. Riskli yapı şerhi kesinleştikten ve yüklenici firma tarafından ilgili belediyeden muafiyet belgesi alındıktan sonra, 6306 sayılı Kanun kapsamında sağlanan kolaylık sayesinde bu sözleşmelerin noterde bazı harçlardan muaf olarak yapılması mümkündür.
Sonuç
Kentsel dönüşüm; başvurudan yıkıma, çoğunluk kararından yeniden inşaya kadar sıkı sürelere ve şekil şartlarına bağlı, çok aşamalı bir süreçtir. İtiraz, tebligat ve pay satışı aşamalarındaki 15 günlük süreler ile sözleşmelerin noterde düzenlenmesi zorunluluğu gibi hususlarda yapılacak hatalar ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren hukuki destek alınması, hem maliklerin haklarının korunması hem de sürecin hızlı ve güvenli tamamlanması bakımından büyük önem taşır. Kentsel dönüşüm ve gayrimenkul hukuku alanındaki sorularınız için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
