Riskli yapı tespiti yapılan her bina için tek çözüm yıkım ve yeniden inşa değildir. İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesi, 6306 sayılı Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde binaların güçlendirilmesi ve onarılması da mümkündür. Bu yazıda hangi yapıların güçlendirilebileceği, sürecin nasıl ilerlediği, kat maliklerinin rızası ve Yargıtay’ın konuya yaklaşımı ele alınmaktadır.

Giriş

06.02.2023 tarihinde ülkemizde büyük can ve mal kayıplarına yol açan deprem felaketi ile sonrasında meydana gelen depremler, yapı güvenliği konusunu yeniden gündeme getirmiştir. Bu süreçte birçok vatandaş yaşadığı binanın depreme dayanıklı olup olmadığını sorgulamaya başlamış; riskli olduğu tespit edilen yapılar kentsel dönüşüm kapsamında yıkılarak yeniden inşa edilmeye başlanmıştır.

Ancak binaların depreme karşı dayanıklı hâle getirilmesi yalnızca yeniden yapım yoluyla mümkün değildir. Kentsel dönüşüm uygulaması kapsamında bina yıkımı ve yeniden inşası dışında, güçlendirme ve onarım gibi teknik çözümler de mevcuttur. Bu yöntemler, binanın mevcut taşıyıcı sistemine müdahale edilerek deprem performansının artırılmasını amaçlar ve bazı durumlarda yeniden yapım kadar etkili sonuçlar verebilir. Dolayısıyla her yapı için en uygun çözüm, mühendislik raporlarına ve teknik değerlendirmelere göre belirlenmeli; yalnızca yıkım ve yeniden yapım değil, alternatif güçlendirme yöntemleri de göz önünde bulundurulmalıdır.

Hangi Yapılar İçin Güçlendirme Yapılabilir ve Süreç Nasıl İlerler?

İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; geçici 16. madde kapsamında yapı kayıt belgesi alınan yapılar ile bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun’un 13. maddesinin (b) fıkrasına göre hasar görmüş olmakla birlikte ıslahının mümkün olduğu tespit edilmiş yapılarda, güçlendirme izni alınarak güçlendirme yapılabilir. Dolayısıyla güçlendirme yalnızca yapı kayıt belgeli yapılar için değil; ruhsatlı olup deprem, yangın, su baskını, yer kayması, kaya düşmesi, çığ ve benzeri afetlerde hasar görmüş yapılar için de mümkündür.

Geçici 21. madde uyarınca güçlendirme izni, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla verilebilir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 24.09.2020 tarihli ve 2020/24 sayılı Güçlendirme İzni Genelgesi’nde, güçlendirme izninin 3194 sayılı İmar Kanunu ve özel kanun hükümleri kapsamında, sorumluluk sahası dâhilindeki ilgili idare tarafından düzenleneceği belirtilmiştir.

Bir taşınmazın güçlendirilebilmesi için öncelikle riskli yapı olarak tespiti gerekir. Tespitin ardından ilgili belediye tarafından maliklere 60 ve 30 günlük süreler verilir. Bu süreler içinde maliklerce;

yıkım yerine güçlendirme yapılabilmesi için güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğuna dair rapor alınması,
kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun beşte dördü (4/5) ile güçlendirme kararı alınması,
güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması

gerekmektedir. Güçlendirme izninin ilk koşulu, yapının 7269 sayılı Kanun’un 13/b maddesine göre hasar görmüş olmakla birlikte ıslahının mümkün olduğunun tespit edilmesi; ikinci koşulu ise güçlendirme projesinin hazırlanmasıdır.

Geçici 21. maddenin ikinci fıkrasına göre bu kapsamda yapılacak güçlendirme iş ve işlemleri, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamında yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. Yapı denetim kuruluşları güçlendirme projesinin mevzuata uygunluğunu denetler (m. 2/4-a) ve yapının ruhsat, ekleri ve mevzuata uygun olarak yapılmasını kontrol eder (m. 2/4-c).

6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 8. maddesinin 5. fıkrası da yapı maliklerine riskli yapının yıkımı yerine güçlendirilmesi imkânını tanımıştır:

“Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin maliyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.”
6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği, madde 8/5

Kat Maliklerinin Rızası: KMK Madde 19

Yönetmelikte atıf yapılan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre ana yapının ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ancak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası ile yaptırılabilir; dolayısıyla yapının güçlendirilmesi için de kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.

Fıkranın devamında ise ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızasının aranmayacağı belirtilmiştir. Bu durumda kat malikleri kurulunca karar alınmasına veya tüm kat maliklerinin rızasına gerek yoktur; zorunluluk saptanırsa kat maliklerinden herhangi biri yapının güçlendirilmesini isteme hakkına sahiptir ve buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine doğrudan mahkemeye başvurabilir.

Güçlendirme projesinin hazırlanması ve uygulanması süreci, belediye veya valilik ile malikler arasında imar mevzuatı çerçevesinde yürütülür. İdarece yıkım için verilen süre içinde maliklerin güçlendirme projesini hazırlatması ve belediye mücavir alan sınırları içindeyse belediyeye, dışındaysa valiliğe başvurarak ruhsat alması gerekir. Güçlendirmenin sürüncemede kalmaması için idare, işin mahiyetine göre maliklere makul bir süre verir; süre sonunda güçlendirme idarece tetkik edilir.

Ana yapının korunması ve sağlamlaştırılmasının can ve mal güvenliği açısından gerekli olduğu tespit edilirse kat maliklerinin her biri bu çalışmalara katlanmak, arsa payı oranında giderlere katılmak, gerektiğinde bağımsız bölümünü boşaltmak ya da içine girilmesine izin vermek zorundadır.

Onarım Nedir, Güçlendirmeden Farkı Nedir?

Onarım, yapının taşıma kapasitesini artırmadan, yapıdaki hasarın tamir edilerek ilk durumuna getirilmesidir. Onarımda mutlaka bir hasar mevcuttur; bu hasar giderilir ve eleman hasardan önceki taşıma gücüne eriştirilir, kapasitesi artırılmaz. Güçlendirme ise belirli bir kapasitesi olan yapının kapasitesini artırma işlemidir; hasar görmüş binalarda yapılabileceği gibi hasarsız yapılarda da uygulanabilir.

İlgili Yargıtay Kararları

“634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesine göre kat malikleri, ana taşınmazın bakımı ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup ana taşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmamaktadır. Bu bağlamda her kat maliki, ana taşınmazın güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun gerektiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir.”
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2015/14734, K. 2015/14673, T. 19.10.2015

“(...) ana taşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmamaktadır. Bu bağlamda her kat maliki, ana taşınmazın depreme karşı güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun gerektiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği…”
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2014/12086, K. 2015/355, T. 15.01.2015

“634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesine göre kat malikleri, ana taşınmazın bakımı ve mimarı durumuyla güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup ana taşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmamaktadır. Bu bağlamda her kat maliki, ana taşınmazın depreme karşı güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun gerektiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir.”
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2013/6012, K. 2015/10158, T. 11.06.2013

“Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin ilk fıkrası uyarınca kat malikleri, ana taşınmazın bakımını ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup, bu bağlamda taşınmaz üzerindeki ana yapının sağlamlığının temini bakımından zorunluluk bulunduğunun fennen saptandığı durumlarda bütün kat maliklerinin muvafakatı olmasa dahi, bunlardan birisinin güçlendirmenin yapılmasını diğer kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığı ile hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesi ve bunun gerektirdiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir.”
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2004/4669, K. 2004/5794, T. 07.07.2004

Sonuç

Deprem gerçeğiyle yaşayan ülkemizde yapı güvenliği her zamankinden daha büyük önem taşımaktadır. 06.02.2023 depreminin ardından birçok yapı riskli olarak tespit edilmiştir. Bu yapılar için ilk akla gelen çözüm yıkım ve yeniden inşa olsa da güçlendirme ve onarım, hem ekonomik hem de yapının korunması açısından alternatif ve etkili yöntemler olarak öne çıkmaktadır.

Mevzuatımızda, özellikle İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesi, 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde hem ruhsatlı hem yapı kayıt belgeli hem de afet sonucu hasar gören yapılarda güçlendirme yapılabilmesine olanak tanınmıştır. Güçlendirme süreci; teknik rapor alınması, maliklerin gerekli çoğunlukla karar alması, güçlendirme projesinin hazırlanması, ruhsat temini ve yapı denetimi gibi idari ve teknik aşamalardan oluşur. Riskli yapıların güçlendirilmesinde kural olarak yapı maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranmakla birlikte; acil onarım ya da güçlendirme zorunluluğunun mahkeme kararıyla tespiti hâlinde bu rızaya gerek kalmadan, kat maliklerinden yalnızca birinin başvurusuyla dahi yapının güçlendirilmesi sağlanabilir.

Sonuç olarak her riskli yapı için tek çözüm yeniden inşa değildir. Güçlendirme ve onarım seçenekleri hukuki ve teknik olarak mümkündür; bazı durumlarda çok daha pratik, ekonomik ve sürdürülebilir çözümler sunabilir. Yapı maliklerinin gerekli mühendislik analizlerini yaptırarak süreci hukuki yollarla yürütmesi büyük önem taşır. Kentsel dönüşüm ve güçlendirme süreçleriyle ilgili sorularınız için gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilir veya büromuzla iletişime geçebilirsiniz.