Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Bu yazıda tahliye taahhütnamesinin hukuki niteliği, geçerli bir taahhütname hazırlarken dikkat edilmesi gereken hususlar ve geçerli bir taahhüde dayanarak başlatılabilecek tahliye süreci ele alınmaktadır.
Giriş
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) ilgili hükümleri uyarınca kiraya verenin, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmeleri süre sona ermeden ya da süresi dolduğunda sonlandırabilmesi, yalnızca kanunda öngörülen sınırlı koşullarla mümkündür. Ancak son dönemde yaşanan ekonomik dalgalanmalarla birlikte, özellikle kira bedeli artış koşullarının değiştirilmesi ve sınırlandırılması, kiraya verenleri tahliye davalarına yöneltmektedir. Kanunda kiracının kiralanandan çıkarılabilmesi ve kira sözleşmesinin sona erme nedenleri sınırlı sayıda olduğundan, kiraya verenler ellerini güçlendirmek için sıklıkla tahliye taahhütnamesine başvurmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi ve Hukuki Mahiyeti
TBK’nın 352. maddesinin birinci fıkrasında tahliye taahhütnamesi, en genel ifadeyle, kiracının kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı şekilde beyan etmesiyle ortaya çıkan bir yükümlülük olarak düzenlenmiştir:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 352/1
Bu hüküm, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır ve tahliye taahhüdünün belirli koşullarda verilmesini zorunlu kılar. Tahliye taahhütnamesi, kiraya verene herhangi bir gerekçe sunmaksızın ve ayrıca bir tazminat yükümlülüğü altına girmeksizin kira ilişkisini sona erdirme imkânı tanır. Kiracı taahhüdünü yerine getirmezse kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine veya doğrudan sulh hukuk mahkemesine başvurarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Tahliye taahhüdünün hukuki niteliği doktrinde tartışmalıdır ve farklı şekillerde değerlendirilmektedir:
- İkale yükümlülüğü görüşü: Kiracının, belirlenen tarihte kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin bir ikale sözleşmesi yapmakla yükümlü olduğunu savunur.
- Borçlandırıcı işlem görüşü: Kiracının kiralananı belirli bir tarihte tahliye etme taahhüdünde bulunduğu ve kiraya verene bu tarihten itibaren tahliye talep etme hakkı tanındığı görüşüdür.
- Şartlı ve vadeli ikale görüşü: Taahhüt hem vadeye hem de kiraya verenin süresi içinde harekete geçmesine bağlıdır. Şart, kiraya verenin bir ay içinde başvuruda bulunmasıdır; vade ise taahhütnamede belirtilen tahliye tarihidir.
Tahliye Taahhütnamesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Hukuki niteliği tartışmalı olsa da tahliye taahhüdünün geçerliliği kanunda belirli şartlara bağlanmıştır. Geçerli bir tahliye taahhüdü hazırlarken şu hususlara dikkat edilmelidir:
1. Yazılı olması
Kira sözleşmeleri şekil şartına tabi olmasa da tahliye taahhüdü yazılı olarak verilmelidir. Adi yazılı şekil yeterli olmakla birlikte, imzanın inkârını önlemek için uygulamada noter aracılığıyla düzenlenmesi tercih edilmektedir. Birden fazla kiracı varsa taahhüdün tüm kiracılar tarafından verilmiş olması zorunludur.
2. Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olması
Tahliye taahhüdü bizzat kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilebilir. Vekâlet yoluyla verilen taahhütlerde özel yetki gerekip gerekmediği tartışmalıdır; baskın görüş, kira sözleşmesi yapmaya yetkili kişinin tahliye taahhüdü de verebileceği yönündedir. Diğer görüşe göre ise temsilcinin tahliye taahhüdü verebileceği yönünde açıkça yetkilendirilmiş olması zorunludur.
3. Tahliye tarihinin belirli olması
Taahhütnamede hem düzenleme tarihi hem de açık bir tahliye tarihi bulunmalıdır. Kiracı tahliye tarihine itiraz ederse, imzaya itirazda olduğu gibi sulh hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılması gerekir.
4. Teslimden sonra verilmiş olması
TBK 352/1 uyarınca taahhütname, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır; teslimden önce verilen taahhütnameler geçersizdir. Taahhüdün sözleşmeden ne kadar sonra düzenleneceği bir süreye bağlanmamıştır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre sözleşme ile taahhüdün aynı tarihte düzenlenmesi veya taahhüdün teslimden önce verilmesi hâlinde, taahhüdün serbest iradeyle verilmediği gerekçesiyle geçersiz kabul edilmektedir.
5. Tarih kısmının sonradan doldurulması
Yargıtay’a göre tahliye taahhüdü kiracı tarafından teslimden önce veya teslim sırasında boş olarak imzalanmışsa, boşluğun kiraya veren tarafından doldurulmasına kiracının rıza gösterdiği kabul edilir. Kiracı, boşluğun anlaşmaya aykırı doldurulduğunu iddia ederse bunu yazılı delille ispat etmekle yükümlüdür.
6. İrade sakatlığı hâli
Cebir, tehdit veya baskı altında imzalanan taahhütnameler için TBK’nın 39. maddesi uyarınca iptal talep edilebilir; ancak bu talebin bir yıl içinde ileri sürülmesi gerekir.
7. Her kira yılında yeniden taahhüt alınması
Yargıtay’a göre sözleşmenin yenilendiği her yıl yeniden tahliye taahhüdü alınması, taahhütnamenin geçerliliğine engel değildir.
8. Aile konutu için tahliye taahhütnamesi
Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi aile konutuna ilişkin tasarruf yetkisine sınırlamalar getirmiştir:
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 194
Buna göre sözleşmeye taraf olmayan eş, kiraya verene tek taraflı bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olabilir. TBK 349/1 ise aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracının, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyeceğini düzenler. Dolayısıyla sözleşmenin tarafı olmayan eşin taahhütnamede imzasının veya açık rızasının bulunmaması hâlinde taahhüt geçersiz olacaktır. Ancak Yargıtay’a göre, tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra takibi veya tahliye davası başlatıldığı anda eş, kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiğine dair bir bildirimde bulunmamışsa, sonradan yapılacak itirazların ve sonradan taraf olmanın bir hükmü yoktur.
Geçerli Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Yolları
Kiracı, geçerli bir taahhütname kapsamında taahhüt ettiği tarihte kiralananı tahliye etmezse kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra ya da dava yoluna başvurmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; süresinde başvurulmazsa tahliye talebi geçersiz olur.
1. İcra yoluyla tahliye
Kiracı taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmamışsa, İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi uyarınca bir ay içinde ilamsız tahliye takibi başlatılabilir. Tebligattan sonra kiracının yedi gün içinde itiraz hakkı vardır. İtiraz hâlinde:
- Noter onaylı taahhütlerde: İcra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılabilir.
- Noter onayı yoksa ve imzaya (veya tahliye tarihine) itiraz varsa: Sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılır.
2. Dava yoluyla tahliye
Kiraya veren, geçerli taahhüde dayanarak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. TBK 353 gereği, dava açma süresi içinde kiracıya yapılan yazılı bildirim bu süreyi bir kira yılı uzatır. Ayrıca mülkiyetin el değiştirmesi hâlinde yeni malik de geçerli taahhüde dayanarak tahliye talep edebilir.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, TBK 352 kapsamında düzenlenmiş olup kiraya verene, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağı güvencesini sağlar. Bu belge sayesinde kiraya veren, ek bir tazminat sorumluluğu altına girmeksizin tahliye talebinde bulunabilir. Yukarıda sayılan hususlara uygun bir taahhüt alınmaz veya taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde gerekli hukuki adımlar atılmazsa tahliye talebi geçersiz hâle gelir; bu nedenle sürelere uyulması büyük önem taşır. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi kiraya verene güçlü bir hukuki zemin sunar; ancak süresinde ve usulüne uygun kullanılmazsa bu hak kaybedilebilir. Hak kayıplarının önlenmesi ve sürecin etkin ilerlemesi için bir avukattan destek alınması en sağlıklı yöntemdir. Kira ve tahliye uyuşmazlıklarıyla ilgili sorularınız için gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilir veya bizimle iletişime geçebilirsiniz.
